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最严限购下 海南房企的求生之路
 
2019-1-10 21:21:25

最严限购下,海南房企的求生之路

  傅林林 地产一条 

  在愈加严格的市场环境下,海南不再是开发商的乐土。

  在菏泽、珠海等地先后出现楼市松动的政策后,海口却收紧了企业买房、备案价、商办产品的口子。

  这延续了自2018年以来海口从严调控的力度。过去一年,海南开发商面对的是全岛限购以及一年20多项调控政策,它们走过了艰难的一年,员工购房、全员卖房、全民营销等方式屡见不鲜,开发商们都在通过各种渠道来寻找求生之路。

  先交钱买房,再缴纳个税或者社保,缴齐之后再网签,这成为了海南很多开发商的销售策略。

  海南部分项目销售人员向一条君表示,“这种方式已经持续大半年时间了,社保缴纳在3万左右,个税大概在1.5万,但不是一次缴纳,不算补缴,开发商有合作的人力公司,会把购房者安排在公司的某个职位上缴纳个税或者社保。”

  这种方式并不能通过按揭贷款购房,也就是说,必须全款买房,在买房之后最少2年才能进行网签。

  实际上,这种方式属于违规销售。海南多位行业内人士向一条君表示:“在这两年期间,一旦开发商出现问题,业主的风险会非常大,去年已经处罚了一批公司,这些公司都是因为卖给没有购房资格的人而被举报,但没办法,要活下去,如果走正规流程可能会‘饿死’。”

  对于上述风险,该销售人员称,“如果通过这种方式购房会跟开发商签订协议,如果购房者不愿承担风险,只能去买不限购的产品,或者将户口迁到本地,再或者以企业的名义购房。”

  而海口最新的政策已经暂停了向企业卖房,不限购的商办类产品也提高了购买门槛。

  其实,去年12月,海南省住建厅就已经发布了《关于进一步加大对违法违规销售和虚假宣传等行为查处力度的通知》。该通知称,出现了一些岛外居民先登记买房,缴交部分或全部房款,再补缴两年或五年社保或个税后办理相关购房手续。这意味着此类违法违规销售和虚假宣传行为有抬头和蔓延趋势。

  当时通知还强调,各市县要严格按照国家和省委省政府的要求,坚持房地产市场调控目标不动摇,调控力度不放松,调控政策不走样,严格落实全域限购等调控政策,保持房地产市场平稳运行。

  不过,一条君近期询问海南部分项目时,项目人员仍旧以上述说辞进行宣传,对方表示,后期缴纳社保或者个税并不属于补缴,而政策频出的海南楼市也以这条通知收官,从目前的信息来看,海南楼市并不会放松。

  自从去年4月22日,海南发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》后,这片房地产投资热土进入了全域限购时代,开发商面临着严峻的现状,旭辉海南事业部宣告降级为城市公司,归到深圳公司旗下管理,龙湖、华夏幸福在海南也迟迟未能拿到项目,泰禾则选择退出海南市场。

  “一些小企业,今年可以卖到50亿左右,但是有三分之二是限购前卖的,限购之后,一些刚需项目,卖给可以按揭的客户,账面估计可以走个几千万,实际上回流的资金连零头都没有,未来还是得拼资金”,上述业内人士表示。

  除了通过以帮助缴纳个税和社保的方式外,部分开发商还以更名房的方式提高业绩。

  海南一位房产代理商向一条君表示:“更名房在海南不止一家在做,这批房源一般都是在限购之前,内部员工以低价购买,但并未办理按揭与网签,因此有一次更名机会,购房人不需要有购房资格就能购买此类房源,员工赚取差价,企业收获回款。”

  从土地市场上来看,2018年前11个月,海南供应土地面积为448.4万平方米,成交面积380万平方米,分别下降18.78%和27.13%。其中,住宅和商服用地成交减少,工业及其他类用地合计占比达到65%。

  上述市场人士表示:“企业现在跟着政策走,不拿那么多住宅用地,改拿产业用地,而且还会有一些补贴。”像融创中国已经将其文旅集团的总部放在了海南,转型也成为开发商在海南发展的另一条路径。

  这种趋势仍将持续,2018年12月1日,海南政府公布了全岛17个市县(区)总体规划,海南各县政府对土地严格管控,除去海口、三亚和洋浦工业区以外,其他市县建设用地占有不得超过8.73%,耕地占有不得低于20.86%,林地占有不得低于63.24%。

  根据海南自由贸易港产业发展定位,产业园和旅游用地占有比重将会提高,以及军事、公共设施、教育用地和乡村宅基地等必不可少,致使真正可供商品房开发的土地量更少。

  在销售层面,2018年海南全省前11个月成交面积为1214万平方米,同比下滑38%,成交金额1875亿元,同比下降20%。不过,成交均价仍旧上涨了30%,达到15440元/平方米。

  目前,头部企业在海南的业绩还不错,至少从半年报上看,恒大2018年上半年在海南的销售额就超过了100亿元,融创中国则为41亿元。未来,在愈加严格的市场环境下,海南不再是小开发商的乐土,而对于品牌、产品、营销都强大的龙头房企来说,挑战将不仅仅来自销售业绩。

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